เช่าบ้านหรือซื้อบ้าน แบบไหนดีกว่า?

กรณี สหรัฐอเมริกา

ถ้าใช้สินเชื่อแบบ conventional และดาวน์ต่ำกว่า 20% ผู้ให้กู้มักกำหนดให้มีประกันสินเชื่อบ้านภาคเอกชน (PMI) ซึ่งคุ้มครองผู้ให้กู้ ไม่ใช่คุณ และเพิ่มต้นทุน คุณขอยกเลิกได้เมื่อตามตารางผ่อน ยอดหนี้จะลดลงเหลือ 80% ของมูลค่าเดิมของบ้าน และผู้ดูแลสินเชื่อต้องยกเลิกให้อัตโนมัติเมื่อถึง 78% ตามตาราง หากคุณผ่อนตรงเวลา

• ค่าใช้จ่ายวันโอน (closing costs) มักรวมค่าประเมินราคา ค่าประกันกรรมสิทธิ์ ภาษีของรัฐ และเงินที่จ่ายล่วงหน้าทั้งภาษีบ้าน ค่าประกัน และดอกเบี้ย เครดิตจากผู้ขายหรือผู้ให้กู้แค่ย้ายต้นทุนไปไว้ที่อื่น ไม่ได้ทำให้หายไป
• คุณต้องได้รับ Closing Disclosure อย่างน้อยสามวันทำการก่อนวันโอน เพื่อเทียบกับ Loan Estimate ที่ได้รับไว้
• ภาษีบ้านและประกันบ้านมักจ่ายผ่านบัญชี escrow และอาจเปลี่ยนไปทุกปี ทำให้ค่างวดรายเดือนเปลี่ยนตามไปด้วย

กรณี แคนาดา

• First Home Savings Account (FHSA) สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก (ไม่ได้อยู่ในบ้านของตัวเองในปีนี้หรือสี่ปีก่อนหน้า) ผู้มีถิ่นที่อยู่ในแคนาดาอายุ 18 ปี (19 ปีในบางมณฑล) ถึง 71 ปี ฝากได้ไม่เกิน $8,000 ต่อปี และ $40,000 ตลอดชีพ เงินฝากโดยทั่วไปหักลดหย่อนภาษีได้ และออมเพื่อซื้อบ้านหลังแรกที่เข้าเกณฑ์ได้โดยไม่เสียภาษี บัญชีเปิดไว้ได้นานสูงสุด 15 ปี
• Home Buyers’ Plan ถอนเงินจาก RRSP ได้สูงสุด $60,000 เพื่อซื้อบ้านหลังแรก แล้วทยอยคืนภายใน 15 ปี สำหรับการถอนครั้งแรกระหว่าง 1 มกราคม 2026 ถึง 31 ธันวาคม 2028 การคืนเงินจะเริ่มในปีที่ห้าหลังการถอน แทนปีที่สอง
• เงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% ของ $500,000 แรก 10% ของส่วนตั้งแต่ $500,000 ถึง $1.5 ล้าน และ 20% สำหรับบ้านราคา $1.5 ล้านขึ้นไป ถ้าดาวน์ต่ำกว่า 20% ต้องมีประกันสินเชื่อบ้าน โดยมีเบี้ย 0.6% ถึง 4.5% ของยอดสินเชื่อ
• ตั้งแต่ 15 ธันวาคม 2024 ผู้ซื้อบ้านหลังแรกและผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่ผ่อนสินเชื่อบ้านที่มีประกันได้นาน 30 ปี และเพดานราคาสำหรับสินเชื่อที่มีประกันอยู่ที่ $1.5 ล้าน

กรณี สหราชอาณาจักร

Stamp Duty Land Tax (อังกฤษและไอร์แลนด์เหนือ) สำหรับบ้าน: ส่วนที่ไม่เกิน £125,000 เสีย 0% ส่วนที่ถึง £250,000 เสีย 2% ถึง £925,000 เสีย 5% ถึง £1.5 ล้าน เสีย 10% และส่วนที่เกินจากนั้นเสีย 12% ผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ต้องจ่ายเลยถ้าไม่เกิน £300,000 และจ่าย 5% สำหรับส่วนตั้งแต่ £300,001 ถึง £500,000 แต่จะไม่ได้ส่วนลดเลยถ้าบ้านราคาเกิน £500,000 บ้านหลังที่สองมีภาษีเพิ่ม 5% และผู้ซื้อที่ไม่ได้พำนักในสหราชอาณาจักรเสียเพิ่มอีก 2% สกอตแลนด์เก็บ Land and Buildings Transaction Tax และเวลส์เก็บ Land Transaction Tax โดยมีขั้นอัตราของตัวเอง

Lifetime ISA เปิดได้ตั้งแต่อายุ 18 ถึง 39 ปี ฝากได้ไม่เกิน £4,000 ต่อปีจนถึงอายุ 50 ปี และรัฐเติมโบนัสให้ 25% (สูงสุด £1,000 ต่อปี) ใช้ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน £450,000 ได้ โดยต้องซื้อหลังฝากครั้งแรกอย่างน้อย 12 เดือน การถอนเพื่อเหตุอื่นส่วนใหญ่เสียค่าธรรมเนียม 25%

กรณี ยุโรป

ต้นทุนที่ชี้ขาดระหว่างเช่ากับซื้อ ได้แก่ ภาษีการโอน ค่าธรรมเนียมโนตารีและการจดทะเบียน การลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (ถ้ามี) วงเงินที่ธนาคารให้กู้เทียบกับมูลค่าบ้าน และการคุ้มครองผู้เช่า เป็นเรื่องที่แต่ละประเทศกำหนด และต่างกันมากระหว่างประเทศสมาชิก ดูแต่ละเรื่องของประเทศคุณ

สิ่งที่ Mortgage Credit Directive ของสหภาพยุโรปให้ผู้กู้ทุกคน:

• เอกสารข้อมูลมาตรฐาน (ESIS) ที่แสดงอัตราค่าใช้จ่ายรวมต่อปี เพื่อเทียบข้อเสนอแบบเดียวกันได้
• เวลาอย่างน้อยเจ็ดวันในการพิจารณาข้อเสนอที่ผูกพัน ในรูปช่วงเวลาไตร่ตรอง สิทธิถอนตัว หรือทั้งสองอย่าง ขึ้นกับแต่ละประเทศ
• การประเมินภาคบังคับว่าคุณผ่อนไหวหรือไม่
• สิทธิชำระคืนก่อนกำหนด ประเทศต่างๆ อาจให้ผู้ให้กู้เรียกค่าชดเชยที่เป็นธรรมและเป็นกลางสำหรับต้นทุนที่เกิดจากการชำระก่อนกำหนด ซึ่งต้องไม่เกินความเสียหายทางการเงินของผู้ให้กู้ และอาจเพิ่มเงื่อนไขอื่น

กรณี ออสเตรเลีย

• Australian Government 5% Deposit Scheme ให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกซื้อได้ด้วยเงินดาวน์ตั้งแต่ 5% (2% สำหรับพ่อหรือแม่เลี้ยงเดี่ยวและผู้ปกครองตามกฎหมาย) โดยไม่ต้องจ่ายประกันสินเชื่อของผู้ให้กู้ (lenders mortgage insurance) ตั้งแต่ 1 ตุลาคม 2025 ไม่มีเพดานรายได้และไม่ต้องรอคิว ใช้ได้กับผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เอง ผ่านผู้ให้กู้ที่เข้าร่วม และราคาต้องต่ำกว่าเพดานของพื้นที่นั้น เช่น $1.5 ล้านในซิดนีย์และเมืองหลักในภูมิภาคของ NSW และ $950,000 ในเมลเบิร์นและเมืองหลักในภูมิภาคของวิกตอเรีย
• First Home Super Saver scheme เงินสมทบโดยสมัครใจที่คุณใส่ใน super ถอนออกมาซื้อบ้านหลังแรกได้ภายหลัง สูงสุด $15,000 จากแต่ละปี และ $50,000 รวมทั้งหมด
• อากรแสตมป์กำหนดโดยแต่ละรัฐและดินแดน เช่น นิวเซาท์เวลส์ยกเว้นอากรการโอน (transfer duty) ให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกสำหรับบ้านราคาไม่เกิน $800,000 และลดให้สำหรับบ้านราคาไม่เกิน $1 ล้าน

กรณี นิวซีแลนด์

• ถอน KiwiSaver ซื้อบ้านหลังแรก หลังเป็นสมาชิก KiwiSaver อย่างน้อยสามปี ผู้ซื้อบ้านหลังแรกถอนเงินออมได้ รวมทั้งเงินสมทบของตัวเอง นายจ้าง และรัฐ และผลตอบแทน แต่ต้องเหลือไว้ในบัญชี $1,000 เงินที่โอนมาจากกองทุน super ของออสเตรเลียที่เข้าเกณฑ์ (complying super scheme) ถอนไม่ได้
• ดาวน์ต่ำกว่า 20% เกณฑ์การปล่อยกู้ของ Reserve Bank ให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อที่วงเงินเกิน 80% ของมูลค่าบ้านได้ไม่เกิน 25% ของสินเชื่อใหม่ที่ปล่อยแก่ผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง (ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2025 เดิม 20%) ตั้งแต่ปี 2024 ยังมีเกณฑ์หนี้ต่อรายได้ที่จำกัดสัดส่วนสินเชื่อบ้านของธนาคารที่ปล่อยให้ผู้กู้ซึ่งมีหนี้สูงเมื่อเทียบกับรายได้ และธนาคารยังมีเกณฑ์ของตัวเองซ้อนอีกชั้น
• Bright-line test กำไรจากการขายที่อยู่อาศัยภายในสองปีหลังซื้อต้องเสียภาษี (สำหรับการขายตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2024) โดยทั่วไปไม่นับบ้านที่อยู่อาศัยหลัก

กรณี สิงคโปร์

• ใช้ CPF ซื้อบ้าน เงินใน Ordinary Account ใช้จ่ายค่าห้องชุดของ HDB หรือบ้านเอกชนได้ ทั้งเงินดาวน์ ค่างวด อากรแสตมป์ และค่าทนาย เมื่อขาย ต้องคืนเงิน CPF ที่ใช้ไปพร้อมดอกเบี้ยสะสมเข้าบัญชี CPF ของคุณ ในส่วนหนี้สิน แม่แบบสิงคโปร์ของ Nivritee มีภาระการคืนเงิน CPF ที่ใช้ซื้อบ้านอยู่ในรายการที่พบบ่อยในสิงคโปร์
• วงเงินกู้ สินเชื่อ HDB กู้ได้สูงสุด 75% ของราคาหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าอย่างไหนต่ำกว่า ค่างวดของห้องชุด HDB หรือ executive condominium ต้องไม่เกิน 30% ของรายได้รวมต่อเดือน (Mortgage Servicing Ratio) และค่าผ่อนหนี้ทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 55% (Total Debt Servicing Ratio)
• อากรแสตมป์ Buyer’s Stamp Duty ใช้กับการซื้อทุกครั้ง Additional Buyer’s Stamp Duty เก็บเพิ่มซ้อนอีกชั้น ไม่มีสำหรับบ้านหลังแรกของพลเมือง 20% สำหรับหลังที่สอง และ 30% สำหรับหลังที่สาม ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรเสีย 5% 30% และ 35% และชาวต่างชาติเสีย 60% (อัตราตั้งแต่ 27 เมษายน 2023)

กรณี ฮ่องกง

• วงเงินกู้ ตั้งแต่ 16 ตุลาคม 2024 อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงสุดของสินเชื่อบ้านคือ 70% และเพดานอัตราส่วนภาระหนี้คือ 50% ไม่ว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร และไม่ว่าคุณจะอยู่เองหรือไม่ (HKMA)
• ประกันสินเชื่อบ้าน ภายใต้ Mortgage Insurance Programme ของ Hong Kong Mortgage Corporation ธนาคารปล่อยกู้ได้มากขึ้น สูงสุด 80% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน HK$15 ล้าน และสูงสุด 90% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน HK$10 ล้าน (โดยวงเงินกู้สูงสุด HK$9 ล้าน สำหรับบ้านราคาไม่เกิน HK$11.25 ล้าน) เมื่อผู้กู้ทุกคนไม่มีที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตอนยื่นขอ และผู้ขอกู้ทุกคนเป็นพนักงานกินเงินเดือน คุณเป็นผู้จ่ายเบี้ยประกัน
• ยกเลิกอากรแสตมป์ส่วนเพิ่ม Special Stamp Duty, Buyer’s Stamp Duty และ New Residential Stamp Duty ไม่เก็บแล้วสำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อตั้งแต่ 28 กุมภาพันธ์ 2024

กรณี ญี่ปุ่น

เครดิตภาษีสินเชื่อบ้านของญี่ปุ่น (住宅ローン控除) หักภาษีเงินได้ของคุณทุกปีเป็นจำนวน 0.7% ของยอดหนี้สินเชื่อบ้านคงเหลือ ณ สิ้นปี นานสูงสุด 13 ปีสำหรับบ้านใหม่ที่เข้าเกณฑ์ โดยยอดหนี้ที่นำมานับมีเพดานตามระดับประสิทธิภาพพลังงานของบ้าน การปฏิรูปภาษีปีงบประมาณ 2026 ซึ่งคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 26 ธันวาคม 2025 และออกเป็นกฎหมายเมื่อ 31 มีนาคม 2026 ขยายให้ครอบคลุมบ้านที่เข้าอยู่ภายใน 31 ธันวาคม 2030 ขยายระยะเวลาเป็น 13 ปีสำหรับบ้านมือสองที่ประหยัดพลังงาน และขยายเกณฑ์พื้นที่ขั้นต่ำแบบผ่อนปรน 40㎡ ไปถึงบ้านมือสอง ส่วนบ้านใหม่ที่ผ่านเพียงมาตรฐานพลังงานขั้นพื้นฐานและได้รับการรับรองอาคารตั้งแต่ปี 2028 จะหลุดออกจากสิทธินี้

กรณี อินเดีย

ตั้งแต่ปี 2014 ธนาคารเก็บค่าปิดบัญชีก่อนกำหนดหรือค่าปรับชำระคืนก่อนกำหนดจากบุคคลธรรมดาสำหรับสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยลอยตัวไม่ได้ ข้อกำหนด Pre-payment Charges on Loans Directions, 2025 ของธนาคารกลางอินเดียขยายกฎนี้ออกไป สำหรับสินเชื่อที่อนุมัติหรือต่ออายุตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ผู้ให้กู้ที่อยู่ภายใต้การกำกับทุกราย ทั้งธนาคารพาณิชย์ ธนาคารสหกรณ์ NBFC (รวมบริษัทสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) และสถาบันการเงินระดับประเทศ เก็บค่าชำระคืนก่อนกำหนดจากบุคคลธรรมดาสำหรับสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัวที่ไม่ได้กู้เพื่อธุรกิจไม่ได้ ไม่ว่าจะชำระก่อนบางส่วนหรือทั้งหมด

ความหมายต่อการเลือกเช่าหรือซื้อ: สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยลอยตัวโปะก่อนกำหนดหรือย้ายไปผู้ให้กู้ที่ถูกกว่าได้โดยไม่เสียค่าปรับ การซื้อจึงยืดหยุ่นกว่าเมื่อก่อน สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่อาจยังมีค่าธรรมเนียม จึงควรอ่านหนังสืออนุมัติสินเชื่อและ Key Facts Statement ก่อนเซ็น

กรณี มาเลเซีย

• ใช้ EPF ซื้อบ้าน ตั้งแต่ปรับโครงสร้างบัญชีเมื่อ 11 พฤษภาคม 2024 เงินสมทบใหม่แบ่งเป็น 75% เข้า Akaun Persaraan 15% เข้า Akaun Sejahtera และ 10% เข้า Akaun Fleksibel การถอนเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับสมาชิกอายุต่ำกว่า 55 ปี มาจาก Akaun Sejahtera ใช้ซื้อหรือสร้างบ้าน ลดหรือปิดสินเชื่อบ้าน หรือจ่ายค่างวดรายเดือนเมื่อมีปัญหาการเงิน การถอนเพื่อซื้อบ้านช่วยได้ถึงสองหลัง แต่ต้องขายหลังแรกก่อนจึงจะถอนสำหรับหลังที่สองได้
• อากรแสตมป์ พลเมืองมาเลเซียที่ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน RM500,000 ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับหนังสือโอนและสัญญากู้ สำหรับสัญญาซื้อขายที่ลงนามตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ถึง 31 ธันวาคม 2027 (งบประมาณปี 2026) ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง ยกเว้นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร เสียอัตราคงที่ 8% สำหรับการโอนบ้าน
• ความสามารถในการผ่อน กฎการปล่อยกู้อย่างรับผิดชอบของ Bank Negara Malaysia กำหนดให้ธนาคารตรวจว่ารายได้หลังหักรายการตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายจำเป็น และหนี้อื่นของคุณ ยังพอผ่อนได้

กรณี ประเทศไทย

• ค่าธรรมเนียมสำหรับบ้านราคาไม่สูง บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดคอนโด ทั้งใหม่และมือสอง ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท จะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ตามมาตรการที่คณะรัฐมนตรีต่ออายุเมื่อ 30 มิถุนายน 2026 ไปถึง 30 มิถุนายน 2027
• วงเงินกู้ สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ธนาคารแห่งประเทศไทยให้ธนาคารปล่อยกู้ได้ถึง 100% ของมูลค่าบ้าน รวมทั้งบ้านหลังที่สองขึ้นไปที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านทุกหลังที่มูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ แต่ถือห้องชุดคอนโดได้ หากสัดส่วนที่ชาวต่างชาติถือในอาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และเงินถูกนำเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ หรือจ่ายจากบัญชีของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
• ภาษี ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยหักลดหย่อนได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี

กรณี ฟิลิปปินส์

• การถือครองของชาวต่างชาติ ตามรัฐธรรมนูญ ที่ดินเอกชนโอนได้เฉพาะผู้ที่มีคุณสมบัติถือที่ดินของรัฐ ยกเว้นการได้มาโดยมรดก ชาวต่างชาติจึงซื้อที่ดินไม่ได้โดยทั่วไป ส่วนอดีตชาวฟิลิปปินส์โดยกำเนิดได้ที่ดินเอกชนมาได้ภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดคอนโดได้ หากสัดส่วนที่ชาวต่างชาติถือในโครงการไม่เกิน 40% เพราะ Condominium Act ให้ส่วนที่เหลือเป็นของพลเมืองฟิลิปปินส์หรือบริษัทที่ชาวฟิลิปปินส์ถือหุ้นอย่างน้อย 60%
• ภาษีจากการขาย ภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน 6% ใช้กับกำไรที่สันนิษฐานจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นทรัพย์สินทุน และอากรแสตมป์ (documentary stamp tax) อยู่ที่ ₱15 ต่อมูลค่าทุก ₱1,000 หรือ 1.5%
• การกู้ สินเชื่อบ้านของ Pag-IBIG กู้ได้ถึง ₱10 ล้าน ในเดือนกันยายน 2026 อัตราโปรโมชันคือ 4.5% สำหรับวงเงินไม่เกิน ₱4.9 ล้าน และ 5.75% สำหรับวงเงินที่สูงกว่า และ 3% สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เข้าเกณฑ์ (จากรายงานข่าว) อัตราดอกเบี้ยแท้จริงของสินเชื่อบ้านจากธนาคารอยู่ที่ 7.25% ถึง 8.99% ต่อปีในสัปดาห์ที่สิ้นสุด 29 กรกฎาคม 2026

กรณี สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

• วงเงินกู้ สำหรับบ้านหลังแรก ชาวต่างชาติกู้ได้สูงสุด 80% ของมูลค่าสำหรับบ้านไม่เกิน AED 5 ล้าน และ 70% สำหรับบ้านที่เกินกว่านั้น พลเมือง UAE ได้ 85% และ 75% บ้านหลังที่สอง ชาวต่างชาติ 60% พลเมือง 65% บ้านที่ยังไม่สร้างเสร็จ (off-plan) 50% สำหรับทุกคน ผ่อนได้นานสุด 25 ปี ค่าผ่อนหนี้ทั้งหมดต้องไม่เกินครึ่งหนึ่งของรายได้ และวงเงินกู้ต้องไม่เกินรายได้เจ็ดปีสำหรับชาวต่างชาติ (แปดปีสำหรับพลเมือง)
• ค่าธรรมเนียมการโอน Dubai Land Department เก็บ 4% ของราคาขายเพื่อจดทะเบียนการขาย บวกค่าธรรมเนียมคงที่ และการจดจำนองเพิ่มอีก 0.25% ของยอดกู้
• พื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองได้ ดูไบจำกัดการถือครองไว้สำหรับพลเมือง UAE และประเทศ GCC ยกเว้นในพื้นที่ที่ผู้ปกครองดูไบกำหนด ซึ่งผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง UAE ถือกรรมสิทธิ์ขาด (freehold) หรือสิทธิการเช่าได้นานสูงสุด 99 ปี ไม่จำเป็นต้องอาศัยอยู่ใน UAE ก็ซื้อได้